墨爾本是一個很特別的市場，市中心住宅物業供應非常充足，根據經濟預測機構BIS Shrapnel資料顯示，墨爾本市中心公寓在2018年便會供應過剩。另《澳洲建築2015-2030年報告》也指澳洲住宅建設熱潮已經達到頂峰，在3年內可能會出現供過於求，而墨爾本會首當其衝，供求量最有可能最快飽和。

令墨爾本市中心公寓供應量過剩的主因是墨爾本中央商業區（Central Business District，CBD）的住宅密度過大，每棟樓至少幾百戶，而且當局工作效率高，容易批出樓花，同一時間可以有大量公寓推出市場，令市場很快就供應過多，而我們在推介會上見到的都是樓花。

如果有人按現時情況斷定墨爾本市場沒有供過於求，值得投資，其實只是假象。因為他們沒有考慮到從公寓獲得批准後，到這些房屋在兩三年後上市時，自然會變成供過於求。

現時在墨爾本CBD附近的公寓，正因投資物業過多，導致租賃市場競爭很大。其中，居民總計大概35萬，絕大多數是外來人口，例如留學生、訪問學者、旅遊者、背囊客、買不起車但在市中心周邊打散工的窮人等，澳洲本地人僅得1.4萬。

這數字代表了什麼？實際上，墨爾本CBD附近的公寓大多數租客為白領、留學生、工人及黑工，導致人口流動性很大，完全稱不上是一個健康的投資市場。大家想想，如果墨爾本市中心僅是商業中心而非主流生活社區，連大多數澳洲本地人都不會去居住，作為業主，投資市中心的住宅物業，未來打算出售給誰呢？