美國樓市去年底的數據表現強差人意，例如二手樓成交量大跌，按揭拒絕比率上升，銀行樓按收入大減等，令人擔心樓市的疲弱會否波及其他經濟層面，甚至是會導致新一波經濟衰退。

美國全國地產代理協會(NAR)公布去年12月的樓市數據，二手樓成交量按月減少6.4%，按年更跌10.3%，是7年來最大跌幅，以年率計為499萬間。事實上，美國各地的成交量都呈跌勢，當中連紐約豪宅區Hamptons都一樣。根據發展商Douglas Elliman的統計，去年第4季當地只錄得360宗成交，按年大跌34.8%。

一些大型銀行或已感到樓市凜冬將至。去年第4季富國銀行的樓按收入按季暴跌近50%，至4.67億美元(約37億港元)。而摩根大通的樓按收入亦按年大跌46%，至2.03億美元(約16億港元)。這些數據或足以敲響樓市警鐘。瑞銀集團的經濟師指出，樓市低迷可能顯示到住屋行業的疲弱跡象。二戰之後美國經濟的11次衰退，有9次都是以樓市衰退爲先兆。樓市衰退都是有原因，很可能是大範圍經濟衰退的首個徵狀。

過去一年，美國經濟表現強勁，工資不斷增加、失業率低、貸款拖欠比率低等，這些可算是刺激樓市投資的利好因素，但由於樓按利率上升，增加潛在買家的負擔。聯儲局在去年加息4次，11月時30年期定息按揭利率已升至4.94厘，為2011年以來最高。雖然在12月有所回落，但兩年利率仍是3.65厘，假設購買價值25萬美元(約196萬港元)，11月比起兩年，每月要還多190美元(約1,490港元)，30年則要還多7萬美元(約55萬港元)。

另外，過去幾年美國樓價一直上升。根據美國全國地產代理協會數據，去年12月美國二手樓樓價中位數為25.4萬美元(約199萬港元)，按年升2.9%，是連續82個月上升。樓市專家Daryl Fairweather認為，樓市出現冷卻是因為買家已經買不起樓。目前在20到30多歲之間的人口大約有7,000萬，不過他們通常不太儲蓄，而且要負擔學債等債務，他們不得不比上一代更遲買樓。但現實情況是，他們可能會因每月供款高而卻步，轉而繼續租樓。

在穆迪負責結構性融資的副總裁Jody Shenn指出，樓市想要持續發展，千禧一代需要參與其中，但他們可能真的買不起。

但有趣的是，雖然買樓需求持續減少，但根據紐約聯儲局的數據，承造按揭或轉按被拒的比例在去年下半年有所上升。去年10月承造按揭拒絕率由去年同期的15.7%升至21.2%。穆迪分析師指出，他們尚未觀察到針對自住按揭的貸款有收緊，相反標準近來還有所放寬。那麼可以解釋被拒比例上升的原因，就是金融機構收到很多他們認為是高風險的按揭申請。聯儲局早前已交出加息路線圖，聰明的借貸人趁早行動，趕在利率上升之前申請按揭。

樓市專家Daryl Fairweather指出，急需按揭的人在按揭高峰期承造按揭被拒的機會率較大，因為銀行一般不願意借錢予急需按揭的人，他們債務違約的機會率更高。Jody Shenn認為，整體上貸款標準可能沒有收緊，而是借貸人的財務狀況更差。

另外，認為如今是買樓時機的民眾亦愈來愈少。密歇根大學及房利美(Fannie Mae)一項共同調查顯示，自2014年至去年12月，認為「受訪當時是買樓好時機」的比例就一直下降，由2014年的約45%跌至不足25%。看好目前的人數已經少過不看好的人數，瑞銀指出，歷史上隻有兩次出現這樣的情況，就是在最近的兩次經濟衰退之前。

就目前環境來看，Jody Shenn認為，對於感到買樓壓力太大的人來說，沒有一些好方法可解決他們的煩惱，抑或樓價及按揭利率下跌，抑或工資上升，又或者兩者同時出現。而對於金融機構一方來說，他們的預期利潤已經連續9季下跌。不過目前經濟依然強勁，樓市不會立刻崩盤，因為消費者支出沒有放緩，失業率及工資增長表現良好。樓市專家Daryl Fairweather估計，今年經濟會繼續有強勁增長，但第4季經濟數據差令人警惕。瑞銀分析師則認為，樓市開支及經濟表現的不同步是一個警號，消費者愈來愈不願意在物業這類的大型長期產品投資，可能會對消費者信心及信心造成衝擊。

來源：Business Insider

• 美國佛羅里達州通過法案 7月1起禁中國人持有土地
• 洛杉磯豪宅稅下月正式推出 成交價500萬美元以上稅率4%起
• 傳馬斯克德州興建專屬城鎮 超低租金供旗下員工居住
• 通關後中國買家出境置業 內地豪客重現美國樓市
• 洛杉磯人口外流潮升溫 首選移居拉斯維加斯
• 美國都會區流失大批置業客 數據發現小鎮買樓需求創新高
• 8月美國樓價跌幅11年最大 西部城市跌趨最急
• 遙距工作令大批三藩市人湧入 外地買家炒高夏威夷樓價
• 中資連環沽售美國商用物業 2019至今淨售出逾1800億房產
• 6月住屋負擔能力跌至33年新低 全美成屋銷售連跌五個月